你“会”买房吗？ ——如何签订商品房买卖合同

陕西从方律师事务所发布，供当事人研究

你“会”买房吗？

——如何签订商品房买卖合同

导读：“房子”对于中国人来说被赋予了重大意义，大部分人在购房时倾全家之力付首付、还房贷，这就意味着买房时必须慎之又慎。而在商品房买卖关系中，由于买受人大多数是没有法律知识的老百姓，而房地产公司都有专业的法律顾问团队，且住建部倡导使用的商品房买卖合同，被开发商通过补充协议、补充条款的名义修改的面目全非，对购房人造成了极大的不利。因此，警惕商品房买卖合同中的“陷阱”极为关键。从方律师从几个方面分析买受人应该注意的事项以及应对措施。

1.合同中是否明确土地性质

首先，注意合同中是否明确建设用地使用权的获得方式为“出让”还是“划拨”？其次，现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但不同的使用功能，出让年限也不一样。大家都清楚，住宅用地是70年，但如果是综合或商住，土地使用年限就不是70年，甚至有些只有40年。若购房人所需为住宅，在购买时一定要看清出让和使用年限是否是70年。

特别提醒：土地使用权为70年的房屋都用于居住、住宅，而40年的房屋大多用于商业等，如此可能会导致土地使用权为40年的住宅后期生活成本更高（水、电、物业等各类费用），在进行二次交易时贷款年限和金额均会受到限制，税费相应也更高。

2.开发商是否取得预售许可证

    根据《预售许可证》明确的备案机关及备案号，到房地产管理部门核实预售许可证真伪。需要注意的是，没有《预售许可证》而对外销售的楼盘，对购房者而言存在较大的隐患。

    特别提醒：签订商品房买卖合同时可通过核准《预售许可证》上注明的开发企业名称、项目名称、银行开办的资金专用账号、面积、土地使用权证号等内容是否与《商品房买卖合同》上的保持一致来判断该开发企业及项目真伪。

3.抵押情况

签订商品房买卖合同前需核实与该商品房有关的抵押情况。如确有抵押，是否明确抵押的具体信息，同时附件中应有抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。如开发商无法提供，建议该类房子不要买，如已出现购买了开发商隐瞒抵押情况的房子，在知悉上述情形后，购房人可以请求开发商返还已付购房款及资金占用费（即利息），并赔偿损失。

真实案例：某楼盘将在建工程抵押给银行，同时为加速资金回笼，在未经银行同意且未告知购房人的情况下，将该已经设立抵押的在建工程出售于购房人，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，导致大量购房人无法办理银行按揭贷款，亦无法办理网签备案，无法拿到《房屋所有权证》，后因开发商无力支付银行贷款，导致房屋涉及到被查封等事宜，纠纷不断。

4.付款问题

根据相关法律法规的规定，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。所以在签订商品房买卖合同时需与开发商明确购房款交于何处，若开发商的代理人私自收取极有可能存在挪用资金导致楼盘“烂尾”、开发商不予配合办理登记备案手续等情形。

特别提醒：签订合同交付房款时，需注意将房款交于开发商开立的资金监管账户，不得支付于项目之外的任何第三方，包括但不限于公司其他账户、子公司、关联公司等账户，尤其不得支付于类似于销售、员工等个人账户，同时建议使用本人账户转账或者刷卡支付，以此留存付款凭证。

5.是否明确房屋用途

很多人购房是为了子女入学，“学区房”在大多数城市是大家非常关心的问题。而目前有些楼盘因其用途为“公寓”，是否能作为“学区房”使用暂时教育部未给予明确答复，所以提醒签订合同时注意该点。

例如：购房及签署合同过程中开发商明确表示房屋可以作为“学区房”使用或提出“以房落户”等条件的，建议在合同中将开发商的承诺以合同义务的形式进行明确约定，且清楚约定，若后期无法实现此类目的，购房人可以享有单方解除权，并明确约定违约金。

6.房屋面积差的约定

实践中，关于面积差的问题纠纷非常多，出现面积差距较大时购房者一般不会选择解除合同，除非该变更已经严重影响到购房者的使用。所以很多开发商在签订合同时会约定以有资质的测绘部门出具的面积为主，如此可能会规避3%的法定条件。

特别建议：当房屋产权登记面积与合同约定面积不符时，房屋面积差所涉款项的处理优先使用住建部的制式合同约定，不同意开发商擅自用补充条款改变此种约定。因此在签订合同时最好直接约定按照建筑面积进行计价，具体的面积差超过3%的部分，购房人不予付费。也可以约定购房人有单方解除权。此种情形下，若出现面积不符，购房人可选择单方面退房，并要求开发商承担损失赔偿。

7.关于交房、办证的约定

合同中一定要明确具体的交房条件、交房标准以及交房流程，否则非常容易出现交房纠纷。现实中经常出现房产证迟迟办不下来的问题，这大概率是因为开发商一系列手续不能及时办理齐全，如此情况下购房者可以要求开发商承担违约责任。但合同中开发商为了限制自己的义务，往往会将逾期交房和逾期办证的违约金约定过低，鉴于此，购买者在签订合同时，需与其约定好交房和办证的最后期限，以及明确法定的违约责任，以便维护自己的权益。

特别提醒：购房人在签订合同时需注意，商品房交付时至少要符合两个条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋实测测绘报告；若该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；若商品房为精装交付，还应提供该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告。同时，开发商对于逾期交房和逾期办证的时间需明确具体，即约定自x年x月x日起即为违约，同时该违约金比率应当不低于购房人逾期付款的违约金比率。

8.物业也不能忽视

签订合同时需注意合同附件里是否约定《前期物业管理服务合同》与《临时管理规约》。商品房交付使用后，业主大会成立可选举产生业主委员会，业主委员会依法与物业服务企业正式签订的《物业服务合同》、制定的《管理规约》生效后，商品房买卖合同中的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》即自行终止。

9.双方违约责任的约定

各类违约情形均可能会发生，对于购房者而言最多的会是逾期付款，而开发商的违约类型则层次不穷，但合同中往往对于双方违约责任的承担约束不对等，签订合同时需注意一定要求双方的违约责任对等。

真实案例：在我所律师办理的数起商品房买卖合同纠纷案例中，开发商在制定逾期交房和逾期办证的条款时，往往会出现“若因买受人原因导致，则买受人需按日计算向出卖人支付全部房价款的万分之一支付违约金”，而“若因出卖人原因导致，则出卖人需按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”等约定，此类约定即属于双方权利义务不对等的情形，乍看之下相差不大，但基于违约行为的持续性，日积月累之下违约金的数额之差可谓天壤之别。

10.对于其他设施、设备的约定

注意合同或附件中对于本小区配建的人防工程约定，一般应由出卖人享有使用、收益的权利，并根据规划作为车位提供给本小区业主有偿使用或作其他合法用途使用，而是否规划车库车位，产权车位还是人防车位都需明确。

特别提醒：人防车位并无产权证，而结合法律规定和众多案例可知，人防车位不得买卖，因该类买卖行为可能会损害国家和社会公共利益，故此类车位的买卖合同均为无效。随着新能源车辆的普及，人防车位安装充电桩的条件还需满足：①不得影响人防工程防控效能；②不得破坏人防工程平时使用功能。

11.开发商的口头承诺必须书面化

在实践中，为了销售房屋，开发商会作出很多口头承诺，但在房屋买卖合同中很少明确备注这些内容，这些口头承诺恰恰是购房者做出最终选择的重要因素。如此情形下，建议购房者向开发商提出合同中明确约定或出具书面承诺，其中包括但不限于周边条件、环境，开发商承诺的“赠送”等条件，若开发商明确拒绝，购房者则需警惕签署。

真实案例：在我所律师办理过的案件中，出现开发商承诺给业主赠送阳台、地下室、户外花园等，导致侵犯全体业主的权利，引起邻里纠纷后面临被拆除的风险。对于“买房送家具家电”的承诺更应出具书面承诺，明确所赠品牌、型号、款式、规格等，细节越到位越好。

买房需谨慎，不要怕麻烦，不要贪图便宜，购房人在签订商品房买卖合同前需结合律师的专业建议，选定合适的楼盘和靠谱的开发商，如此才能减少纠纷出现，以实现改善居住条件，提高生活质量的购买目的。