商品房买卖法律知识问答（一）

1.什么叫商品房买卖合同？它与售楼书是一回事吗？

商品房买卖合同是指开发商将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同和售楼书不是一回事。切记，千万不要为售楼书花团锦簇的描述昏头，任何售楼书在没有写进《商品房买卖合同》中时，都是没有法律效力的！如果售楼书中的很多承诺，未写进商品房买卖合同，一定要求签订补充协议，将这些对买房者有利的承诺约定进去。

    2.什么是容积率？

   容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于买受人来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而买受人的住房舒适度越高。我国政府对容积率采取严格管制，开发商的楼盘容积率必须符合规划确定的容积率标准，并经过建设工程规划许可，超标确定容积率或是擅自改变容积率，构成行政违法，面临行政处罚。若开发商擅自增大容积率，买房人也可以根据约定或者法定，要求开发商承担违约责任。严重时，也可以此解除合同，并要求承担违约责任。

3.什么是建筑密度？

建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占地面积的比例,是建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积 之比（%）。它反映了一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 ，建筑密度一般不会超过40%-50%。

4.什么是绿地率？

绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，是法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准，包括公共绿地、宅旁绿地等，绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%。在房地产开发中，政府有规定绿地率的指标，一般是不少于30%。

5.什么是绿化率？

绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积的比值。绿化率准确的提法应该为“绿化覆盖率”，其范围比较宽泛，只要有草皮覆盖的地方，都可以算作是绿化面积，露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上，它并不是一个非常准确、规范的用词，没有法律和法规依据。绿化率多用于开发商宣传楼盘。所以，大家在考察楼盘的时候，要关注绿地率，而不要被开发商所谓的绿化率所迷惑。