商品房买卖法律知识问答(七)

31.销售代理公司向买受人收取团购服务费或房屋溢价款是否合法?

《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

从法律位阶上来看，《商品房销售管理办法》属于部门规章，《合同法》属于法律，《合同法》位阶高于《商品房销售管理办法》。委托人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取房屋溢价款或销售代理公司与买受人约定收取团购服务费，笔者认为，该约定系当事人共同的真实意思表示，不违反法律及行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。不论是销售代理公司收取的溢价款还是的团购服务费，从法律性质上讲就是居间人的报酬，以促成买受人与开发商签订《商品房买卖合同》为服务的内容，收取买受人的报酬，因此笔者倾向于有效。根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）第一条的规定：一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。房地产咨询和经纪服务收费，实行市场调节价管理，具体收费标准，由居间关系各方通过居间服务内容、服务成本及市场供求状况等因素协商确定，团购服务费没有最高上限。

司法实践中，只要买受人实际享受到了商品房价格团购优惠，法院一般都认定销售代理公司收取团购服务费合法，不用返还买受人。但如果居间合同各方之间的关系不符合居间合同的要素时，有案例判决返还团购服务费，也有案例以销售代理公司违反房地产销售行业规章规定，损害社会公共利益，认为条款无效，应当返还团购服务费，而开发商作为委托人，根据《民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”可能面临连带返还团购服务费责任。

尽管司法实务中，销售代理公司收取团购服务费法院一般倾向于不用退还，但其行为毕竟违法了《商品房销售管理办法》第二十八条规定，可能面临房地产主管部门临行政处罚。

第三节 商品房销售广告

32.如何判断商品房销售广告性质，要约或要约邀请？

要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方为要约人，受领要约的一方为受要约人。商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。

商品房销售广告的性质一般属于邀约邀请，故商业广告一般不作为当事人订立的合同内容，对双方当事人是没有法律约束力，也即对开发商不具有合同法的约束力。

如商品房销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。

33.开发商在商品房销售广告中作出的承诺有发了约束力吗？

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

按照上述规定，要约才具有法律约束力，如果开发商销售广告满足了上述法律关于要约的规定，即使销售广告未载入商品房买卖合同，销售广告也应当视为合同内容，对开发商具有法律约束力，开发商若违反销售广告，应当承担违约责任。

34.开发商对楼盘发布虚假广告，需要承担什么责任

《广告法》第五十五条规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

按照上述法律规定，开发商发布虚假广告，除了面临行政处罚外，还需对购房者承担民事责任，主要包括缔约过失责任和违约责任。房产商对违约责任的承担方式，主要包括继续履行合同、支付赔偿金、违约金等。除此之外，作为违约补救措施，购房者还可以行使合同解除权。如果虚假广告诱使当事人购买房屋，足以影响购房人签订合同的主要意图或使其购房目的无法达到，购房者可以行使合同解除权。

35.目前有哪些法律法规及规范性文件对商品房销售广告内容作出规定？

商品房销售广告首先应符合《广告法》的规定，由于商品房属于特殊行业，其广告还需要符合《商品房销售管理办法》《房地产广告发布暂行规定》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律规定规定。