商品房买卖法律知识问答(十)

46.买受人签订的《商品房认购协议书》是什么法律性质？

在最高人民法院《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《商品房认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任。但是，在该《解释》颁布后，第2条承认了预约合同的效力，《商品房认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。

47.购买商品房是否必须签署《商品房认购协议书》？

不是必须签署的。

 48.开发商未取得预售许可证，买受人签订的《商品房认购协议书》法律效力如何？

在审判实践中开发商未取得预售许可证，《商品房认购协议书》的法律效力存在争议。本律师认为认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证也不影响认购协议的效力。

如认购协议被认定为商品房预售合同的，则本律师认为其违反了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。

49.实践中如何判断商品房认购协议书系预约还是本约？

虽然《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，但意思自治原则为合同法的基本原则，商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备，如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。

50.签订商品房认购协议书后，一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，另一方可否起诉要求签署商品房买卖合同？

   当事人一方拒绝签订商品房买卖合同，另一方请求继续履行合同签订本约的，司法实践中，法院通常情形下不直接判决当事人履行签订商品房买卖合同的义务，理由为签订预约合同的目的系为双方将来订立本约，但双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见，大部分合同条款仍需进一步协商，如法院判决另一方继续履行合同签订本约，事实上无法强制执行且执行效果不佳。但如果商品房认购协议书具备商品房买卖合同主要条款的，应认定构成本约，双方当事人应予继续履行商品房认购协议书约定的内容。