商品房买卖法律知识问答(九)

41.认筹金、诚意金、订金的性质？

上述三金的性质应当是预付款性质，是购房者和开发商之间就商品房买卖问题达成初步意向的证明。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。因此，上述三金均不能产生双倍返还或没收的法律效力，如果出现违约情况，一般只能按照预付款的规定处理，即未能订立商品房买卖合同的，开发商应向买受人返回所收费用，但当事人之间对费用另有约定的，从约定。

42.定金的性质？定金有无上限？

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。《担保法司法解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。也就是说，商品房交易中，双方签署商品房买卖合同的，定金应当抵作房价款或者收回；若买受人不签署合同，无权要求返还定金，开发商不签署合同，应双倍返还定金；若因为双方没有达成一致意见而导致无法签署商品房买卖合同，开发商应将定金退还。

《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准的额的20%。因此，定金的上限为房屋总价款的20%。

43.定金合同是诺成合同还是实践合同？

定金合同属于实践合同，《担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。从该规定可知，定金合同属于实践合同。《担保法司法解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。担保法司法解释第119条是对担保法规定的延伸，符合定金合同属于实践合同的定义。

44.定金罚则如何使用？

定金罚则就是交定金一方违约，定金没收；收定金一方违约，双倍返还定金。

《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

45.什么是《商品房认购协议书》？

《商品房认购协议书》 被称为商品房订购协议、商品房预定协议、商品房认购意向书等，是开发商为了回笼资金，将部分商品房销售出去或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍时，在与预购人订立正式买卖合同之前，先与购房人签订商品房认购协议，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。