商品房买卖法律知识问答(十二)

51.取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后非因买受人原因，无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人能否以未取得预售许可证为由主张认购行为无效?

     当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的认购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条规定确定。买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

52.开发商未取得预售许可证，能否收取认筹金？

不能。根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定， 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。在未取得预售许可证的条件下，开发商不具备销售条件，因此不能收取认筹金。

53. 收取了认筹金或定金后，买受人不购房了，开发商可以没收认筹金(或定金)吗？

   开发商能否没收诚意金，需看双方对认筹金有无具体约定，如果双方对认筹金约定了定金的性质，则开发商有权没收；否则，无权没收，应予以退还。而开发商收取了定金后，买受人不购房了，按照定金罚则的规定,开发商可以没收定金.

54.《认购书》签署后，买受人以《商品房买卖合同》条款内容无法协商一致，不同意签署《商品房买卖合同》，要求开发商返还定金有法律依据吗？

《审理商品房买卖合同司法解释》第四条规定， 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    如果因买受人恶意磋商导致商品房买卖合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。此种情形下，买受人要求返还定金没有法律依据，开发商可不予退还。

    如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。通常情形下，不可归责于当事人双方的事由是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的;收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。因不能归责于双方当事人，双方都不存在过错，买受人要求返还定金具有法律依据。