商品房买卖合同纠纷民事上诉状

上诉人：略

被上诉人：略

上诉人因与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院2020年11月20日作出的（2020）陕0112民初14042号民事判决，现依法提起上诉。

上诉请求：

1.请求撤销未央区人民法院（2020）陕0112民初14042号民事判决，依法发回重审或者依法改判支持上诉人原诉讼请求即：①请求法院判令被上诉人赔偿因不符合交付标准致上诉人无法按期收房的租金损失，即自2019年11月18日至起诉日15000元以及按3000元/月计算起诉日至实际符合交房日的租金;②请求法院判令被上诉人返还多支出的房屋增值税33455元；③请求被上诉人返还多支出的车位增值税2162元；④请求法院判令被上诉人赔偿因虚假承诺导致上诉人多支出的房屋价款损失（实际金额以鉴定结果为准）；⑤请求法院判令被上诉人赔偿因房屋面积误差导致上诉人多支出的房屋价款损失（具体金额根据鉴定结果调整）；⑥请求法院判令被上诉人对不符合标准的项目进行整改，并由被上诉人承担自合同约定交房之日起至实际完成整改之日止的物业费用和车位管理费。以上共计50617元。

2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

上诉理由：

一、一审严重违反法定程序，致上诉人的实体权利被侵害。

（一）本案案情复杂，双方争议极大，一审却适用简易程序审理，进而影响审判结果。

根据《民事诉讼法》第157条的规定，两类案件可以适用简易程序审理：一是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件；二是双方当事人约定除第一类外的民事案件适用简易程序的。而《民诉法解释》第256条对《民事诉讼法》157条的中规定的“简单民事案件中的事实清楚”进行了明确的解释，即当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。

本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点多达十几个，既有是否满足交房条件的争议，又有被上诉人是否违反法定的、约定义务的争议，还有关于房价、面积、税负等等多方面的争议，且该案受理后，上诉人两次提交增加、变更诉讼请求申请，本案无论如何都不可能是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。且在长达半年多的审理过程中，当事人双方也并未共同申请法院适用简易程序，因此，一审法院适用简易程序审理该案，势必本应由合议庭审理的案件变成由一名审判员独任审理，属于《民诉法解释》第三百二十五条第一项“审判组织的组成不合法的”规定，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形。

一审法院一方面违反法定程序，把本应适用普通程序审理的案件通过简易程序处理，另一方面又在超过三个月审限的情况下，既未征得当事人同意继续适用简易程序，也未办理相关的延长审限手续的情况下，审理期限超过了6个月，其程序严重违反了《民事诉讼法》161条、《民诉法解释》第258条的相关规定，严重损害上诉人诉讼权利。

（二）对上诉人依法提出的变更诉讼请求申请视而不见，不做任何处理，导致上诉人多支出数千元诉讼费。

本案一审法院2020年9月9日开庭审理时，主审法官提出将其中两项诉讼请求依据的鉴定和重新测绘的问题留下来，明确：先围绕其他诉请开庭审理，对上诉人提出的鉴定申请和重新测绘申请留待后面审查决定。且2020年11月10日，根据上诉人的现场勘验申请，主审法官到涉诉房屋所在的小区进行勘验，这些都是正常的法庭调查阶段。而此时上诉人递交了《变更诉讼请求申请书》，主审法官在接收到上述申请后，对此视而不见，只字未提，使得上诉人在申请损失鉴定和测绘申请无法启动的情况下，又多支出数千元的诉讼费。

根据《民诉法解释》第232条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，上诉人有增加（变更）诉讼请求的权利，被上诉人有提出反诉的权利……可以合并审理的，人民法院应当合并审理。就本案来说，既然法律明确规定案件在辩论终结前，当事人可以变更（增加）诉讼请求，那么上诉人在法庭调查阶段提交的《变更诉讼请求申请书》，主审法官哪怕不同意当事人的申请，至少得依法对此作出处理给予回应！

一审判决书对上诉人在法庭调查阶段（2020年11月10日）提出的《变更诉讼请求申请书》没有任何回应，违反了《人民法院民事裁判文书制作规范》（法〔2016〕221号）关于“当事人在法庭辩论终结前变更诉讼请求或者提出新的请求的，应当在诉称部分中写明”的相关规定。

（三）一审法院罔顾事实和证据，非法剥夺了当事人面积测绘的权利，进而影响了上诉人的实体权利。

首先，一审中，上诉人提交的证据《关于办理凤凰城C地块三期（北区）项目规划验收申请》（被上诉人为办理验收手续，自行向浐灞管委会提交），结合被上诉人提供的《商品房面积测绘报告书》证明，被上诉人在验收报告中的实测面积和其委托西安市房产测量所出具的实测面积，每幢楼多则相差一百多平米，少则相差五六十平米，那么都是在房屋建设完成为验收而做的数据，哪一个才是准确的？亦或两个都是不准确的？不管是哪一种情形，上诉人对被上诉人拟交付的房屋面积产生合理怀疑是有事实依据的。

其次，本案的涉案房屋对比样板间和施工图纸，实际交付房屋，卫生间窗户尺寸大幅缩水；门厅过道显著变窄等问题。另外实测面积和设计预测面积丝毫不差（精确到小数点后两位数，合同中预测面积是143.35，而实测面积也是143.35，如果仅有一户如此也可看作特例，而华府数百户建筑预测与实测误差均为零，且精确到0.01平方米。这是有违科学认知和常理的，任何人都会对其测绘报告产生的合理性和真实性持怀疑态度。

根据《民诉法解释》第121条第1款的规定，只有当事人的申请鉴定事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。而本案中，建筑面积的准确与否是直接影响上诉人支出房款的多少，这是与上诉人息息相关的实体权利。而上诉人在一审基于上述证据和事实，提出重新测量的申请，是其重要的程序权利，是否启动重新测量程序也会直接影响他的实体权利。而一审法院在“被上诉人自己的两份不同主体测量的报告，一栋楼的实际面积相差一百多平米”的如此明显的启动测量程序的证据面前，装聋作哑，以“实际面积应以不动产登记机关确权面积为准，现尚未办理产权登记，原告申请建筑面积测绘依据不足”的荒唐理由不予准许上诉人的测绘申请。

众所周知，产权登记的面积就是以房屋竣工后有资质的测量机构测量的面积为准。而本案中，上诉人已提供证据证明被上诉人委托的两个主体就同一个问题即房屋实际面积出具的结论差距如此大的情况下，难道上诉人没有权利申请法院委托有资质的房屋测量机构对有争议的问题面积进行重新测量吗？

（四）一审法院关于案件受理费的负担方式处理错误

1.将简易程序处理的一审程序，判决上诉人按照普通程序全额承担有误。

本案立案时，按照普通程序，一审法院预收了上诉人5353元的案件受理费。但本案一审法院适用简易程序审理该案，根据《诉讼费用交纳办法》（2007）第16条规定，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。那么，一审法院就应该对一审案件受理费的负担方式以及负担金额做出明确的认定，即应在《民事判决书》中明确减半收取，并依法退回多收取的案件受理费。

2.一审法院未对上诉人依法提出减少诉讼请求数额的申请不予处理有误。

本案一审法院在审理过程中，上诉人依法提交《变更诉讼请求申请书》，申请减少诉讼请求数额。根据《诉讼费用交纳办法》第21条之规定，一审法院应当按照减少后的诉讼请求数额计算退还上诉人代理费。但一审对此视而不见，不予处理，导致上诉人额外支出数千元案件受理费。

综上，一审程序严重违法，最终侵犯了上诉人的实体权利，符合《民事诉讼法》第170条发回重审的情形。

二、一审法院认定基本事实不清。

（一）一审法院未对案涉商品房是否属于合同约定的洋房作出认定，对被上诉人是否构成违约作出认定，系认定事实不清。

双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y17202175）附件十二补充协议第一条约定，购买的商品房位于西安市北辰大道碧桂园·凤凰城C地块三期（以下简称本项目）7幢1单元10701号洋房住宅一幢（套）。附件十二第二条第一款明确界定了“碧桂园·凤凰城”项目内的洋房，即指多层的且可分割使用及销售的商品房。根据上述约定，被上诉人应当向上诉人交付洋房，但拟交付的却是普通商品房，而判决书“经审理查明”部分，却无视案涉商品房为“洋房一套”的约定，表述为房屋一套，缺少了与诉争较大的修饰语“洋房”。

而对拟交付的案涉商品房是否为洋房，被上诉人交付不符合约定的房屋是否构成违约，一审法院避而不谈，系认定基本事实不清。

（二）一审法院未对凤凰城华府的人居环境与销售广告及宣传资料是否一致作出认定，对被上诉人是否违约作出认定，系认定事实不清。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十五条第二款规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）（法释〔2003〕7号）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。凤凰城华府效果图宣传资料明确显示，案涉项目南部偏东的位置为大片的别墅区，且别墅区与案涉商品房为同一项目。本项目总平面规划设计图显示，本项目16#、17#号楼南侧是多达30栋的别墅区。上诉人认为，地处本项目南部偏东的别墅群，对提升凤凰城华府小区的品质、改善小区人居环境的舒适度有较大作用，且是否为别墅直接导致小区的容积率发生大的改变，这对双方合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，且别墅的栋数、楼高等明确具体，因此本项目的别墅区应当视为要约，视为合同内容。换言之，被上诉人拟向上诉人交付的商品房所在的小区，应当是成片的高大上的别墅区，但实际交付的小区的南侧环境却是荒地一片，在一审法院主审法官实地勘测时，那块区域用来堆放小区的建筑垃圾和生活垃圾。

由此可见，一审法院对凤凰城华府的人居环境与销售广告和宣传资料是否一致，被上诉人是否违约未作出认定，系认定事实不清。

（三）一审法院认定样板房、入户门（影响样板房使用舒适度的）结构、入户门过道宽度、上下楼电梯、水井门和电井门的设置不属于要约，系认定基本事实错误。

1.双方合同约定样板房展示的装修不作为装修的交付标准，其结构和功能并未排除。

《补充协议》第五条第一款“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。”《补充协议》附录三备注：“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”。

被上诉人自己制作的格式合同《补充协议》就同一问题做出不同的约定，即“以合同附件六约定的标准进行交付”和“以上述标准（具体指《补充协议》附录三）”进行交付。因此，根据《合同法》第41条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应该作出不利于被上诉人的解释。因此，上诉人认为，被上诉人在对交付标准约定不一的情形下，其展示给买受人（上诉人）的示范单位（样板房）就应该是该户型商品房的交付标准，即被上诉人拟交付的商品房应当与样板房一致。

2.格式合同对《房屋分层分户图》未标明详细尺寸，未附有《建设工程规划方案总平面图》的情况下，被上诉人向上诉人展示的“所见即所得”的示范单位（样板房）就是确定的交付标准。

退一步讲，被上诉人通过其掌握的信息优势及订立合同的谈判优势地位，制定的上述《补充协议》不但自相矛盾，且对样板房约定“装饰装修部分只作为感受体验效果之用不作为交付标准”，那么本合同涉及的商品房的结构、功能是否应该和样板房一致？如果不一致，那设置样板房的目的是什么？难道纯粹是为了虚假宣传，欺骗上诉人，让上诉人做出错误的意思表示？

况且，在双方签订的合同中，被上诉人故意隐瞒重要内容（住建部和工商总局联合制发的《商品房买卖（预售）合同》）附件一要求对《房屋分层分户图》应当标明详细尺寸，并约定误差范围。且附件一须附有《建设工程规划方案总平面图》，可本案所有上诉人与被上诉人所签署的合同均有如下情形：一是《房屋分层分户图》没有标明详细尺寸，对于屋外的结构、设置及电井水井、消防井的设置位置和尺寸均未涉及和标注；二是没有《建设工程规划方案总平面图》。

那么对应当明确告知涉及到上诉人使用，并对做出是否购买决定具有重大影响的内容，被上诉人隐瞒不告知不提供，被上诉人的行为严重违反了合同的诚实信用原则，也违反了法律及主管机关的要求。

因此，第一，合同及补充协议对交付标准约定不明；第二，被上诉人隐瞒事实真相，不提供分户图详细尺寸，不提供规划方案总平面图；在上述情形下，被上诉人向上诉人展示的“所见即所得”的示范单位（样板房）就是确定的交付标准。至少，其房屋结构功能，屋外前室及电梯等的结构、功能应该和样板房一致（合同及补充协议也仅约定排除了装修标准适用样板房）。

（四）一审法院对被上诉人未在附件一房屋平面图部分附建设工程规划总平面图是否违约（法）作出认定，系认定事实不清。

《住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》（建房[2014]53号）规定，为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻《合同法》、《物权法》等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。由此可见，《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）中的条款，是为了维护公平公正的商品房交易秩序，保障交易当事人的合法权益而制定，关系到社会公共利益，具有普遍适用的效力，具有强制性，被上诉人有义务在附件一房屋平面图部分附建设工程规划总平面图。

被上诉人应当就合同重大事项对上诉人尽到提示义务。被上诉人非但没有对本项目人车分流人居环境尽到提示义务，欺骗上诉人案涉项目完全人车分流，而且在《商品房买卖合同（预售）》中故意未附上本项目建设工程规划方案总平面图。因建设工程规划总平面图中涉及本项目是否具有完全人车分流的规划涉及内容，但被上诉人却故意在附件一中不附，根据诚实信用原则，就人车分流问题发生争议的，被上诉人应当承担不利的法律后果。

（五）一审法院对涉案房屋的精装修标准是否与行业标准一致，是否违约或违法未予认定，系认定事实不请。

《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合《合同法》第六十二条关于当事人就有关合同内容约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

本案中，双方就精装修的标准没有约定，且在没有法定的情况下，应当按照行业标准进行装修并交付。在交付房屋之前，上诉人有权要求被上诉人整改直至符合行业标准再行交付；如在交付之后出现的装修质量问题，则有权要求被上诉人修复。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《网众验房第三方房屋验收咨询报告》明确载明，案涉商品房涉及包括但不限于多处墙面阳角不顺直、多处地面瓷砖铺设高低不平、卧室木地板多处软榻、插座歪斜、地漏堵塞等装修问题。上述的装修问题，即便没有行业标准予以规范，从房屋装修交付交易习惯，运用逻辑推理和日常生活经验，根据《合同法》第60条、61条规定，被上诉人拟交付的商品房精装修标准，不符合房屋家装行业的通常标准。换句话说，案涉房屋，不符合交付的标准，在修复前，上诉人有权拒收，有权主张被上诉人承担由此造成的租金损失责任。

一审法院将案涉商品房交付的条件和标准等同于通过竣工验收备案和不存在影响居住使用的质量问题，混淆《商品房买卖合同（预售）》逾期交付责任与保修责任的区别，认定事实不清。保修责任既可发生在交付房屋前，也可发生在交付房屋后，在查验房屋时发现的问题，合同明确约定，被上诉人应当修复后再行交付。庭审时被上诉人未对《房屋验收咨询报告》载明的装修问题提出异议，一审法院罔顾被上诉人源于《合同法》第61条、第62条的法定义务，违反《商品房买卖合同司法解释》第17条第1款和第3款规定，以无事实依据和法律依据为由驳回上诉人的租金损失诉求，认定事实错误和适用法律错误。

（六）一审法院以国家税负调整未加重购房者的义务和风险为由，驳回上诉人关于退还因税负调整多支出房价款的诉请，系认定基本事实不清。

附件十二补充协议第十四条第一款约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1672756.76元，增值税为人民币184003.24元（税率为：11%），故买方应向卖方支付总房价人民币1856760元。房屋总价为不含增值税价与增值税税额之和，案涉商品房陕西省增值税普通发票（No.19229764）载明：不含增值税房价为1703449.54元，税额（税率9%）为153310.46元。上述表明，被上诉人借增值税名义向上诉人多收取了30692.78元。

一审法院以“双方已按约定固定总价款进行履行，被告因增值税税率降低，提高不含税价款的开票行为，未违反双方关于总价款的约定，亦未加重购房者的义务和风险，不予支持多收取的增值税的诉求”，违反不含增值税房价的约定，破坏私法自治的原则。

1.合同总价款为1856760元的前提是增值税税率为11%，而增值税税率不是私法自治的范畴。民事主体不能对增值税率进行约定，唯一不变的是不含增值税房屋价款，即房屋裸价。既然增值税税率为9%，适用总价款1856760元的约定不能成立，应当适用不含增值税房价1672756.76元的约定。房屋总价=不含增值税房价*（1+增值税税率），在约定不含增值税房价的情况下，房屋总价即确定。

2.双方在合同及补充协议中明确约定了无税价，税率调整导致的税款变化不能改变双方对房屋无税价款的约定。

双方在购房合同及补充协议中明确约定房屋无税价，税率，税额以及价税合计的条款，现由于国家政策的变化致使税率及税额发生了变化，交给国家时按9%税率计算，多收的部分属于购房者的个人财产，依法应予以返还。

双方在合同（《补充协议》第十四条第1款约定“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1672756.76元，增值税为人民币184003.24元（税率为11%）”……）,而编号为19229764的《陕西增值税普通发票》中明确显示：房屋不含税价为1703449.54元，增值税为153310.46元（税率为9%）。可见在国家对房屋增值税进行调整后，被上诉人本应把多转嫁的2%的增值税税款退还给上诉人，可为了达到占有这笔款的目的，将双方明确约定的不含税房价1672756.76元单方调整到1703449.54元，其故意侵占税款差额和不当得利的意图清晰明确。因此，被上诉人单方恶意调整房价以达到侵吞上诉人房款的目的的行为，属于违反双方合同约定的违约行为，依法依约均应该将差价退还上诉人。

3.对一审法院认定理由的反驳。

a.一审法院故意对合同条款断章取义：合同双方是对房屋价款进行了约定，但合同明确的不仅仅是单价、总价，更为详细的是房屋无税价款，税率，以及在11%税率基础上的税额和总价款。这些里面唯一不变的是房屋裸价（即无税价款），也是双方没有争议的。那么在税率和税额变化的情况下，被上诉人单方面调整房屋单价，这是对上诉人财产利益赤裸裸的侵占，怎么能说双方没有争议呢？况且合同约定面积差异处理可以引起房屋总价款的变化，但并未排除其他因素导致的房屋总价款调整。也就是说，合同没有约定，跟双方约定不能调整房屋总价款是两回事。

b.增值税变更系国家政策原因所致，但在本案双方就房屋无税价有明确约定的情形下，增值税的调整就切实地影响到房屋的总价款。上诉人主张退还被上诉人以税款名义多收取的部分房款，并不是基于侵权关系，而是基于合同关系和公序良俗原则，因此被上诉人对税率调整不管是否有过错均不应成为其拒绝退还以税款名义多收的房款的借口和理由。

一审法院关于“增值税税率降低，未加重购房者的义务和风险”的说辞更是荒唐至极。本案增值税税率的调整，确应为上诉人带来好处，因为被上诉人作为出卖人，上交国家的少了，转嫁给上诉人的也相应地少了。可本案中，被上诉人事先按照当时11%的税率收取的税款，但税率下降税款下调时，被上诉人违背诚信原则，将下调的这部分税款摇身一变，成为房屋价款的一部分，这就是为什么合同约定不含增值税房价为人民币1672756.76元，而发票上显示房屋不含税价款为1703449.54元。这难道就是一审法院所谓的“税率下调并未加重购房者义务和风险”？

c.增值税的纳税主体是被上诉人，但增值税是价外税，被上诉人的商品成本并不将增值税计算在内，而是将增值税直接加入商品的总价中转嫁给上诉人。众所周知，所谓转嫁就是你应该交纳多少，就让上诉人承担多少，而不是因此获利。商品的利润中并没有因增值税税率调整而产生的部分！

（七）一审法院对被上诉人交付的消防电梯大小与消防电梯井道尺寸不匹配违反了公序良俗的行为做出认定，系认定事实错误。

案涉商品房所在楼栋客梯井道东西长和南北长均为235cm，客梯电梯轿厢的内壁净长宽均为160cm；消防电梯井道东西长为230cm，南北长为270cm，消防电梯轿厢长为210cm。消防电梯井道宽与客梯井道宽相差仅为5cm，而消防电梯轿厢宽度与客梯轿厢宽度相差却高达50cm。如果说客梯轿厢外壁与客梯井道内壁之间的间距属于合理期间范围，那消防电梯内壁与消防电梯井道内壁之间的距离在东西方向就超出合理期间范围50cm，仅此一项，包括上诉人在内的案涉商品房所在楼栋的业主每层不合理地多负担了0.45*2.7=1.22平方米。大尺寸井道理应安装配置与之相匹配的电梯，但被上诉人交付的消防电梯，其尺寸与消防电梯井道大小严重不匹配，显然有违公平、权利义务对等原则，造成包括上诉人在内的业主不合理负担了公摊面积。一个具有日常生活经验的人，运用逻辑推理，不难得出以下结论：一是被上诉人违反公序良俗，造成业主不合理负担公摊面积；二是违背公平原则，造成上诉人与被上诉人权利义务不对等。

《民法总则》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。根据上述规定，被上诉人有交付与消防电梯井道大小相匹配的消防电梯义务。一审法院对被上诉人交付的消防电梯大小与消防电梯井道尺寸是否匹配、是否违反公序良俗作出错误认定，系认定事实不清，进而侵害了上诉人的实体权利。

综上，一审法院审理程序严重违法，且对案件处理有很大影响的基础事实要么不予认定，要么做出错误认定，最终导致判决结果错误。现上诉人为维护其合法的财产权利，依法向贵院提起上诉，望予以支持！

此致

**人民法院

        从方律师认为：一审将争议焦点多大十个的案件按照简易程序处理，是严重的程序错误，应予以发回重审；对开发商的格式条款，严重侵犯了购房者权益，加大了购房者的义务和责任，缩减了购房者的权利的情况下，应予以认定该条款无效；增值税属于价外税，虽然由开发商缴纳，但实际负担人是购房者，且开发商是预收的增值税，那国家税负调整的情况下，应该把由开发商多预收的部分予以退返，否则构成不当得利。房屋结构改变，未通知购房者，且对购房者的权益构成侵害，应该构成根本违约，应承担违约责任。