陕西D公司诉马某某代理词（2024）

尊敬的审判长、审判员： 
    陕西从方律师事务所接受陕西D公司及马某某的委托，指派我们作为其委托代理人参与本案诉讼。现根据本案（本诉和反诉）有关的事实与法律发表如下代理意见，请审判庭充分考虑并采纳： 
    一、马某某作为D公司的员工，其行为是代理行为，因此不是本诉适格被告。 
根据民法典第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 
    马某某是D公司员工，其签约行为也得到了D公司的授权，故其代表D公司签订租赁合同的行为属于职务代理。其后续与原告岳某某之间的沟通系职务行为，在这种情况下，员工以公司名义签订的合同原则上对公司产生效力，公司需要承担由此产生的法律责任，不应由个人承担。 
    二、岳某某没有解除权，其诉请D公司腾退房屋无事实和法律依据。 
D公司与岳某某签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋每月租金33000元（叁万叁仟元），租金按季度结算，在每季度提前10天前足额交付。D公司已支付了第一、二个月的租金，通过协商，岳某某同意将第三个季度的租金的支付期限延长至2023年12月13日晚上12点。也就是说，双方就第三个季度（2023年10月9日至2024年1月8日）的房屋租金支付时间进行了变更。双方对 合同内容的部分变更，应属于合同部分条款的变更。双方的义务履行，以变更后的约定内容为准。 
    2023年11月4日,在未提前告知D公司的情况下，岳某某谎称需要检修线路，向供电公司提出停电申请，要求对D公司租用的房屋进行持续性停电，逼迫D公司搬离，自2023年11月4日至今仍未来电。 
    以上事实说明，双方通过微信聊天方式，合意将第三个季度房屋租金的支付时间变更至2023年12月13日12时。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此在本案中，双方的租赁合同依旧有效。而岳某某在双方合同期内，通过申请供电公司停止对承租房屋内的供电，违反了出租人的 合同义务，系严重的违约行为。 
    三、在租赁关系存续期间，岳某某对商铺持续停电的行为构成违约和侵权责任的竞合，应当承担赔偿责任。 
    D公司与岳某某签订的《房屋租赁协议》，明确约定租赁期限从2023年2月9日起，自2029年2月8日止，共计72个月，合同中约定岳某某有保证供电的义务。 
    在合同尚未到期的情况下，岳某某以长期停电和派人堵门的方式对D公司所属店铺进行骚扰，恶意逼迫D公司搬离。根据 《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 
    本案中岳某某通知供电公司对D公司租用的商铺进行持续性停电，并派遣人员对该商铺进行堵门、锁门等干扰正常经营的行为，也系严重的侵权行为。对D公司的正常经营造成了极大影响，应当承担违约责任。 
    四、岳某某应当赔偿D公司因停电、堵门造成的各项损失共计450000元。 
    公司自2023年自岳某某处租赁案涉商铺伊始，便围绕店铺进行装修、招工等工作，前期花费了巨大的经济投入，好不容易挺过疫情的困难时期，但岳某某却在未与D公司就案涉商铺解除租赁关系的情况下，便以断电方式强行驱赶，在合同尚未到期，D公司愿意支付租金的情况下依旧持续停电，从2023年11月4日停电至今，给反诉原告造成了巨大的经济损失，详细情况如下： 
    1.2023年11月4日至今，因停电原因，D公司租赁一套20kw发电机组用于店铺基本供电,后因功率不够，又更换为50kw发电机组，租金为300元/日*216天=64800元； 
    2．为发电机组加油的油费为43208.13元； 
    3．因店内使用的空调为大匹数的中央空调，租用的发电机组无法带动，空调无法开启导致夏季客源严重流失，几乎到了无法经营的地步，加之反诉被告派人堵门、闹事、锁门等行为，造成店内经济损失约798259.8元（停电前月均营业额-停电后月均营业额*6），以上经济损失共计906267.93元，现反诉原告只主张450000元。 
    综上所述，D公司合法占有案涉商铺经营餐馆，岳某某在未解除租赁关系、无合法事由的情况下，以停电、堵门手段强行驱赶租客，严重侵害了反诉原告的财产权利，故应当赔偿因断电等行为给反诉原告造成的严重损失。 

    以上代理意见请合议庭充分考虑并采纳为盼！

代理人：陕西从方律师事务所